L’investissement immobilier à travers une assurance-vie tend à se populariser. Parmi les stratégies préconisées par les conseillers patrimoniaux, celle d’investir dans des sociétés civiles immobilières (SCI) via une assurance-vie propose une alternative souple et fiscalement avantageuse. Décryptons ensemble cette combinaison gagnante.
Qu’est-ce qu’une SCI et pourquoi y investir ?
La SCI permet d’investir à plusieurs dans l’immobilier. Plutôt qu’acheter directement un bien, les investisseurs détiennent des parts sociales dans la société, qui possède un ou plusieurs actifs immobiliers. De même, les SCI achètent elles-mêmes de la pierre-papier : SCPI (sociétés civiles de placement immobilier), OPCI (organismes de placement collectif immobilier), SIIC (sociétés d’investissement immobilier cotées).
Les SCI sont particulièrement prisées pour faciliter la gestion et la transmission du patrimoine immobilier, mutualiser les risques en diversifiant les actifs et l’exposition géographique, profiter d’une gestion professionnelle.
Les SCI encore méconnues du grand public
Les SCI demeurent encore peu populaires à ce jour et la complexité de leur fonctionnement explique la réticence de ces derniers en ce qu’il s’agit de leur intégration dans les portefeuilles d’assurance-vie : plus d’informations sur euodia. fr.
De plus, les SCI sont perçues comme étant des placements réservés aux investisseurs expérimentés, ce qui contribue à leur manque de visibilité auprès du grand public. Pourtant, avec l'essor de l’investissement participatif et l’intérêt croissant pour la gestion collective, les SCI pourraient bientôt attirer davantage d’investisseurs en quête d’alternatives à l’immobilier traditionnel et aux placements financiers plus classiques.
Pourquoi placer des SCI dans son portefeuille d’assurance-vie ?
L’assurance-vie est un véhicule d’épargne protéiforme qui se distingue par sa fiscalité allégée et sa souplesse d’investissement, points forts répercutés sur l’ensemble de ses supports. Plutôt que d’acheter directement des parts de SCI, il est possible d’en détenir via des unités de compte au sein de ce placement.
Les meilleures SCI sélectionnées par l’assureur : ce dernier réalise une sélection rigoureuse des SCI proposées sur le marché avant d’intégrer dans leurs portefeuilles les plus performantes et les plus solides en termes de dispositions juridiques.
La diversification du portefeuille : comme susmentionné, les SCPI intègrent une palette de placements pierre-papiers, ces derniers étant eux-mêmes caractérisés par leur hyper diversification en termes de typologies de biens, de répartition géographique et de secteurs d’activité. De plus, l’épargnant accède à un portefeuille immobilier sans les contraintes de gestion.
Une fiscalité avantageuse : l’assurance-vie bénéficie d’une fiscalité allégée après 8 ans de détention. Les gains issus des SCI intégrées dans le contrat suivent ce régime, échappant ainsi à l'imposition lourde des revenus fonciers classiques.
Une meilleure liquidité : contrairement à un achat immobilier en direct, suivant lequel revendre un bien peut être long et complexe, les parts de SCI détenues via une assurance-vie sont plus liquides. En effet, celles-ci sont rachetées par l’assureur conformément à leur valeur de rachat préalablement établi. La liquidation des parts de SCI peut être réalisée à tout moment.
Un rendement honorable, allant de 3% à 5% : l’assurance-vie classique génère entre 1.80% et 2.95% de rendement, dont certaines jusqu’à 4% avec la remontée des taux directeurs en 2023. Ces taux sont nettement majorés pour une assurance-vie ayant comme support des SCI : jusqu’à 5% de rendement.
Quels sont les risques et les axes de vigilance ?
Les SCI demeurent avant tout des actifs immobiliers, et les rachats peuvent être plus longs que pour d’autres unités de compte, de même que pour les fonds en euros.
Par ailleurs, le rendement dépend de la gestion de la SCI, du marché immobilier et des conditions économiques, ce qui donne lieu à des performances variables.
Notons aussi que certaines SCI impliquent des frais d’entrée et de gestion qui font écho sur la rentabilité nette.
